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一些常识：
1、我国普通住宅的设计寿命是50年。
2、由于高周转，这几年的房子质量是最差的，未必能撑到50年，
3、房地分离，我们拥有的是房子的产权，但对房子之下的土地只有40-70年不等的使用权，商业用地一般40年，住宅用地多为70年，
4、70年使用权到期，是可以自动续期的，这在《民法典》里已有明文规定。
5、按照目前官方态度，住宅大概率会免费续期，但商住公寓、写字楼等大概率是有偿续期。
6、一二线城市商品房的租金回报率在全球垫底，最低的厦门仅有1%左右。这意味着，如果房价不涨，只靠租赁，需要80-90年才能回本。
7、这背后的原因，不是租金太低，而是房价太高。房价容易产生泡沫，货币放水、土地垄断都是症结所在，但房租却受制于居民收入水平。
8、土地财政，是地方政府的重要支柱，多个城市卖地收入与税收之比超过100%。
9、地价是推高房价的重要因素。地价在房子中的占比约3-5成。
10、由于国有土地是垄断供应，地方政府不乏人为制造紧缺，从而借助高地价来推高房价的动机。
11、由于高强度开发，大多数的土地资源明显不足，土地财政未来空间受限，作为纯地方税的房地产税就被提上日程。
12、房地产税试点很快到来，一二线城市首当其冲，而向全国推广还需要时间。
亲朋聚会场景1：
某某在城里买房了，真有出息。
亲朋聚会场景2：
买的房子又涨了。
亲朋聚会场景3：
结婚要买房啊，看到时候能不能借点钱周转下。
亲朋聚会场景4：
想要托关系把孩子送到城里读书，那里教育条件好一些。
亲朋聚会场景5：
A：谁谁借我的钱好几年了，到现在还不还，也不提；
B：他有房贷最近又有了小孩，日子也难过。
A：但我也等着买房子，要不你给我周转下。
决策来源于生活，生活反映客观问题，我国经历了一个快速的城镇化，人们面临思维模式和客观问题的双重压力，房子是一个非常特殊的东西，蕴含了身份认同、金融投资属性、捆绑公共资源，有些是无奈的选择，明知道不划算，也要上。有些是对金融属性的贪婪，躺着就能赚别人几十年的劳动收益，何乐而不为呢？最后就是杠杆的应用，靠着几千平均工资购入大几百万的房子，必然是一个明面杠杆和亲朋隐性杠杆极限上车的游戏，直至现金流被榨干，亲朋违约在先，而银行断供在后。
这个问题其实还忽略了一些参数，一个是税，另一个是利息，还有一个不确定的变量是经济是否能够维持长期高速的发展，进而支撑普通人薪资收入不断增加。有人说超发货币会增加收入，掩盖负债成本，你确定超发货币所产生的货币能留到普通人手里，还是更多的承担了超发货币所产生的债务，很可能是普通人杠杆进一步增加，钱更多的流入到少部分人手里，疫情冲击下全球富豪数量激增，而我国也是最大的贡献者之一。
回归正题，我们的房产证上的产权确实不是私有化的产权，70年产权也确实是租了几十年的房子，此外，还要把税以及贷款利息算上，才是真正的支出。房子捆绑的公共资源让多数人没有选择，同时房子的金融属性会让资金流入和刚需抢房源，供需关系就会推高价格，先积累财富的占好有利地位，相当于垄断了后来者的公共资源，还没有房地产税这样的持有成本，后来者只有两个选择，要么加极致杠杆接盘，要么选择延后婚育甚至躺平，廉价劳动力还在，廉价工业产能也还在，后者除了亲朋间的身份认同和传统观念的约束以外，生活质量是前者的几十倍都是很正常的。
到这里，这个问题其实已经很清晰了，其实就是花了房价、税款、贷款利息“租”了几十年的房子，但房子又和纯租赁有其他差异，即是身份认同、又是金融属性和捆绑公共资源的集合体，让刚需和投资者趋之若鹜。核心问题是资源的分配，地方垄断土地供应、银行垄断货币供应、投资者站好位置等着后来者接盘，至今居民杠杆经济下行，疫情冲击下能不能顶住是个问题，70年？看不了那么远，毕竟这几年即使你交了70年的租金，房企拆东墙补西墙都未必能交房，陷入了一个死循环，地方等着房企拿地给经济风险兜底，而房企等着地方兜底，到底谁兜谁的底，搞不好都在盯着某一些群体的抗风险资金呢，看好自己的钱包吧。
产权时间是从开发商拿地开始算的，以 70 年产权为例，实际你买的房子的产权到期时间可能要比 70 年短。
关于买房的常识，看完这篇你就都懂了：
话说买房，人人都会，一手交钱，一手交货，房就归你了。
但温馨提醒一句：
房子是你的没跑，但土地可不是，万一哪天这块地被收回去，你怎么办？
明显不现实嘛，但这事儿整不明白，是不是觉都睡不踏实？
别担心，混子哥就带大家扒一扒：土地和房子的那些关系！
中国的土地和房子，主要分两大类：
首先我们来看看农村……
一、农村土地和房子
农村的地，主要用来种粮食，不能在上面瞎盖房子，中华人民共和国成立以来，农村土地制度有这么几个阶段：
阶段 1：打土豪，分田地
咱们知道，在旧社会，大多数土地集中在少数人手里，比如地主。
农民没地，只能租地来种，这就免不了被地主欺负。
土地是地主的，用来盖房还是养猪，自己说了算；农民没地啊，只能让住哪儿住哪儿。
这太欺负人啦，于是大家搞了一场运动，没收地主的土地，分给农民。
这就是有名的土地革命。
阶段 2：集体所有制
土地好不容易收上来，给个人私有肯定不合适，那该归谁呢？
政府想了想对大家说：上交国家，一起种!
农民把土地交给国家，建起了合作社和人民公社，这就是集体生产。
从此以后，农村土地就归集体所有啦，但农民手里也有一些土地，自己安排用法，比如：
阶段 3：家庭联产承包责任制
地是集体的，活儿却是大家一起干，饭一块吃，这可乐坏了那些懒汉。
这很不公平啊，于是 1978 年之后，土地政策又改了：地还是集体的，但承包给农民种，收成也归农民。
至于盖房子，还是用宅基地的制度，在宅基地上，农民自己盖房自己住。
宅基地所有权归集体，使用权归农民，不存在什么年限，住到宇宙爆炸都没问题。
但宅基地的房子有个问题，没房产证，没产权，没土地使用证，俗称小产权房。
这种房子自己住没问题，但要想卖给外村人或者城里人，就难喽！
二、城市土地和房子
说完农村，再来聊聊城里的房子。
计划经济那会儿，城里的土地都分给各单位，单位再盖房子，按职务、婚否分给职工，这就叫福利房。
改革开放后，国家把政策改了：土地归国家，但你可以买这块地的使用权。
一般买这些地的，都是房地产公司，交的钱就叫土地出让金，但使用权是有期限的，比如 70 年，相当于租地。
房地产公司怎么赚钱呢？
很简单，盖楼卖给消费者，这就是我们熟悉的商品房。
商品房有产权，可以自由买卖；福利房没产权，只能自己住。
当然，福利房可以补交点土地出让金，买下房子的产权，就能自由买卖了。
但是我们都知道，房价就像钻天猴，嗷嗷上涨，买不起房子的人怎么办？
所以国家自掏腰包建了些房子，给困难群众优惠打折，这叫保障性住房，比如这些：
这些房子有几个共同点：
1. 国家建的，要缴的土地出让金比较少，价格自然便宜。
2. 政府和个人共同拥有产权。
3. 住满一定年限，再补交土地出让金，房子才真正属于你，允许自由买卖。
总之，不管是商品房还是保障房，都是正经能买卖的，请大家放心选购。
三、商品房的产权
买房之前，我们会遇到很多闹心问题，最重要的知道是什么不？
是产权啦！这个问题搞不清楚，重则影响孩子高考，轻则不知道水电费怎么交。
刚才混子哥说过，土地使用权是有保质期的，土地身份不一样，保质期也不一样：
房子盖在什么地上，产权也跟土地一样，它们的区别大概有这几点：
1、落户政策
居住用地和综合用地的房子，能上户口、办居住证；商业用地的就不一样了，娃娃上学很麻烦。
2、公积金贷款
居住用地的房子，能申请公积金贷款，其他两个就够呛了。
3、税费优惠
没到七十年就跑光了。
我刚上大学的时候，去做家教，有一个西钢的家长给我打电话，让我去试讲。
我就坐着公交车去了，下了车我就进了巷子，穿过巷子是一大片破旧苏联楼，窗户是铁锈斑斑，窗户上的玻璃更是星星点点，地面是碎砖头。进了楼，楼道狭窄黝黑，一梯四户的公共厕所发出令人作呕的味道，白铁皮铆钉镶花的入户门，我直接以为这是一座废弃的楼房。
经过反复确认，我才确定就是这里。进了学生家的家门，一室一厅的房子，到处都是各种杂物，家乡是个残疾人，孩子个子很高，也挺帅的一个小伙子，上初二。
与小伙子闲聊，这楼上的人基本上都搬走了，有钱的买了新房子，实在没钱的还住在这里，或是一些农民工租住在这里，没有物业、没有绿化，目之所及都是破败和垃圾。
这些楼70-80年代建设的，距当时也就四五十年的时间，已经是没有修的必要了，也没人愿意掏钱。
后来被全部拆迁了，盖了大量的高层建筑。
这些高层能坚持五十年吗？
住宅电梯，技监局规定的使用年限为15年。
一般建筑防水层合理使用年限为 10 年，高层建筑为15年。质量低劣的寿命更短。
保温层据规定最低使用年限不应少于25年。我买的房子交房后两年，保温层脱落把开发商委托的物业公司保安给砸伤了。说保温层能坚持二十五年，我可不会信。
17-29年间，大部分建筑部件的情况开始恶化。电路、暖气、水管，可能陆续面临大规模维修替换。最困难的情况要数《专项维修金》花光后，物业需要加征维修金。但像屋顶、电梯、管线这些需要全体集资的公共维修项目，不受影响的业主有可能不买账，造成无限拖延。
30-50年间，业主开始要面临高昂的维护费用。住宅楼外部的装饰构件和住宅楼内部的装修都面临着大规模的整修和替换。之前的状况可能已经又经历了一遍。
50年后，超出设计年限，业主需主动自费请技术部门来进行检测，如果出现主体结构问题，如梁柱出现裂缝，需对应鉴定结果进行预防性维护，但若定为危楼，那就真判了死刑。
到时候估计是垃圾场一样的贫民窟了，其实是花几百万租了三四十年，七十年是不可能的。
20年前，家里某土豪全家住进了豪华别墅区，当时感觉新潮气派，非常有档次。
新冠前去过一次，感觉进了贫民窟，很多房子被废弃，到处乱七八糟，我都不敢认了。
在中国多新的房子，20年以后都完蛋，物业没了，卫生完了，电梯坏了，到处是牛皮癣小广告。